Geschreven door

Franck Cedrone & Benoît Verschueren

Senior Estate Planners

Samengevat

• De gesplitste aankoop is een interessante techniek voor successieplanning wanneer ouders van plan zijn om samen met hun kinderen een onroerend goed aan te kopen.
• De ouders kopen het vruchtgebruik van het goed en de kinderen de blote eigendom. Vaak betalen de kinderen hun deel in de aankoop met geld dat ze vooraf door een schenking van hun ouders hebben gekregen.
• De Belgische saga van de gesplitste aankoop heeft al heel wat omwentelingen gekend. Onze experts in Estate Planning helpen duidelijkheid te scheppen, en dit voor de drie gewesten van het land.
  

Laten we eerst even kort herhalen wat een gesplitste aankoop is: het is in België een vrij populaire techniek voor successieplanning. De ouders kopen het vruchtgebruik van een onroerend goed en de kinderen de blote eigendom. Vaak betalen de kinderen hun deel van de aankoop van dat onroerend goed met gelden die ze door middel van een eerdere schenking van hun ouders gekregen hebben.

Door de talrijke opeenvolgende standpunten en pogingen van de bevoegde belastingdiensten om de gesplitste aankoop op losse schroeven te zetten, brengt deze techniek al jaren veel pennen in beweging.

Deze zomer heeft de federale belastingdienst voor de zoveelste keer zijn vorige standpunt, van toepassing in het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, opnieuw toegelicht en aangepast. En onlangs publiceerde de Vlaamse belastingdienst (VLABEL) op zijn beurt een nieuw standpunt met betrekking tot de gesplitste aankoop.

Deze nieuwe episodes in de saga van de gesplitste aankoop zijn voor ons de ideale gelegenheid om er de balans van op te maken in de drie gewesten van het land.

Als vruchtgebruikers van het aangekochte onroerend goed zijn de ouders zeker dat ze er levenslang van kunnen genieten, hetzij door het zelf te bewonen, hetzij door er de huurinkomsten van te ontvangen.

In de drie gewesten van het land wordt de gesplitste aankoop op het vlak van successierechten beschouwd als een a priori verdachte verrichting. De op dat vlak toepasselijke wetgevingen wijken immers af van het burgerlijk recht door een vermoeden (of fictie) in te voeren waarmee het verworven goed:

1. geacht wordt altijd in volle eigendom deel uit te maken van het vermogen van de ouders op het ogenblik van hun overlijden;
2. en door de kinderen - blote eigenaars geërfd wordt als een testamentair legaat. Bijgevolg worden die laatsten in principe belast met successierechten op dat goed.
   

De bevoegde wetgevers wilden op die manier vermijden dat de gesplitste aankoop een bevoordeling van de ouders aan hun kinderen bedekt, waarbij successierechten worden omzeild. Een typisch voorbeeld van deze situatie is wanneer de ouders zelf de volledige prijs van het onroerend goed betalen terwijl hun kinderen er de blote eigenaars van worden, zonder zelf aan de prijs te hebben bijgedragen.

"De bevoegde wetgevers wilden vermijden dat de gesplitste aankoop een bevoordeling van de ouders aan hun kinderen bedekt, waarbij successierechten worden omzeild."

De kinderen hebben echter de mogelijkheid om dat vermoeden te weerleggen door aan de belastingdiensten te bewijzen dat ze geen bedekte bevoordeling hebben ontvangen maar dat ze de blote eigendom van het goed werkelijk met hun eigen gelden hebben aangekocht en dat ze bijgevolg dus geen successierechten verschuldigd zijn op dat goed.

Kinderen hebben vaak niet voldoende eigen middelen om zelf de blote eigendom van het goed te financieren. Hun ouders doen dan een voorafgaandelijke schenking in hun voordeel. In dat geval is het belangrijk om te weten of het bestaan van deze voorafgaandelijke schenking toelaat te bewijzen dat er voor hen geen bedekte bevoordeling is geweest. Zo ja, dan moeten we ons de vraag stellen of die schenking aan bepaalde voorwaarden moet voldoen en op welk ogenblik ze moet plaatsvinden.

Die vraag heeft jarenlang de bevoegde belastingdiensten van ons land beroerd, vooraleer er in juni 2018 een belangrijke beslissing werd genomen door de Raad van State.

"De fiscale woonplaats van de ouders-vruchtgebruikers in het ene of het andere gewest op het ogenblik van hun overlijden bepaalt welk stelsel van successierechten op de verrichting van toepassing is."

Wat hierna volgt is gebaseerd op de volgende veronderstellingen:

1. de ouders moeten aan hun kinderen het volledige bedrag geven dat nodig is om hun deel van de aankoopprijs te betalen,
2. in het verkoopscompromis is de betaling van een voorschot voorzien.

Ingevolge de beslissing van de Raad van State van 2018 heeft VLABEL de afschaffing van zijn gelaakte standpunt bevestigd. Er werd een nieuw standpunt aangekondigd en dat is sinds 28 september 2020 een feit (publicatie op 14 oktober 2020).

Volgens dit standpunt maakt een schenking aan de kinderen vóór de aankoop van het goed, ongeacht of die schenking notarieel of onderhands verloopt (al dan niet onderworpen aan de schenkingsrechten van 3% of 7% naargelang de graad van verwantschap), het mogelijk om te bewijzen dat ze eigenaar van de gelden waren en dat de verrichting geen bedekte bevoordeling vormt op voorwaarde dat die gelden worden gebruikt voor de betaling van hun deel in de aankoopprijs.

Op het ogenblik dat de schenking moet plaatsvinden, hebben de belastingdiensten van het Vlaams Gewest zich willen onderscheiden van de twee andere gewesten van het land door te aanvaarden dat ze uiterlijk plaatsvindt vóór de ondertekening van de authentieke aankoopakte van het goed (en deze niet te eisen vóór de ondertekening van het verkoopscompromis zoals in de twee andere gewesten).

"In het Vlaams Gewest heeft de belastingdienst aanvaard dat de schenking uiterlijk vóór de ondertekening van de authentieke aankoopakte van het goed kan plaatsvinden. En niet vóór de ondertekening van het verkoopscompromis, zoals in de twee andere gewesten."

Hoewel de tekst van zijn standpunt niet 100% duidelijk is, lijkt VLABEL er immers vanuit te gaan dat de betaling van een voorschot voorzien in het verkoopscompromis niet tot gevolg heeft dat de datum van dat compromis de referentiedatum wordt vóór welke de schenking moet plaatsvinden. VLABEL maakt in dat verband geen enkele nuance met betrekking tot de partij die de betaling van dat voorschot moet doen en de partij die het uiteindelijk effectief betaalt.

In bepaalde situaties stellen we vast dat notarissen of adviseurs een voorzichtigere aanpak blijven verkiezen waarbij de kinderen effectief hun deel van het voorschot dat bepaald is in het verkoopscompromis betalen met gelden die hen vooraf zouden zijn gegeven, bijvoorbeeld wanneer het compromis voorziet in de betaling van een voorschot door alle kopende partijen (ouders-vruchtgebruikers en kinderen-blote eigenaars). In dat geval vindt een schenking al plaats vóór de betaling van dat voorschot.

Dat nieuwe standpunt is van toepassing op elke gesplitste aankoop vanaf de publicatie ervan op 14 oktober 2020 maar, dixit VLABEL, het bevestigt zijn praktijk zoals deze wordt toegepast sinds de beslissing van de Raad van State van juni 2018.

Logischerwijze heeft de federale belastingdienst zijn standpunt van september 2013 herzien als gevolg van de beslissing van de Raad van State die dit standpunt onrechtstreeks als onwettig heeft beschouwd. Zo zijn er vandaag bij het overlijden van de ouders-vruchtgebruikers geen successierechten meer verschuldigd op het onroerend goed, wanneer de kinderen-blote eigenaars bewijzen:

1. dat ze eigenaar waren van de gelden als gevolg van de schenking die voorafging aan de aankoop van het onroerend goed; EN
2. ze die gelden effectief hebben aangewend voor de betaling van hun deel in de aankoopprijs

Dat principe is van toepassing ongeacht de vorm van de voorafgaandelijke schenking, notarieel of onderhands, geregistreerd of niet. Een niet-geregistreerde bankgift is dus voldoende. De registratie en de betaling van de schenkingsrechten (van 3% tot 5,5% naargelang het geval) die eruit voortvloeien, vormen dus geen bijkomende voorwaarde meer.

"In zijn nieuwe standpunt beschouwt de federale belastingdienst dat de schenking zich in principe moet voordoen vóór de volledige of gedeeltelijke betaling van de aankoopprijs van het goed."

In zijn nieuwe standpunt beschouwt de federale belastingdienst dat de schenking zich in principe moet voordoen vóór de volledige of gedeeltelijke betaling van de aankoopprijs van het goed. Indien de verkoopovereenkomst, zoals dat gewoonlijk het geval is, voorziet in de betaling van een voorschot op de prijs (of een waarborg) door de koper, moet de schenking in dat geval in zijn geheel worden gerealiseerd vóór de ondertekening van het verkoopscompromis. Opgelet, dat enkel de vruchtgebruiker het voorschot betaalt, is van weinig belang.

Dit nieuwe standpunt is van toepassing op elke gesplitste aankoop vanaf 1 augustus 2020.

Vereist bewijs in geval van een bankgift

Tot slot merken we op, en dat geldt voor de drie gewesten, dat indien de voorafgaandelijke schenking plaatsvindt in de vorm van een bankgift, het bewijs dat deze vóór de aankoop plaatsvindt zal worden geleverd, ofwel in voorkomend geval door de datum van de registratie ervan, ofwel door de datum van de overschrijving via de betrokken rekeninguittreksels (te bewaren samen met de ‘pacte adjoint’ dat aangetekend wordt verstuurd voorzien van een poststempel).

Om elke discussie te vermijden, wordt aanbevolen om de storting te doen, de ‘pacte adjoint’ te ondertekenen en te versturen op een datum vóór de datum van ondertekening van het verkoopscompromis of de authentieke aankoopakte van het goed, naargelang het geval.