Vastgoed kopen zonder uw beleggingen te verkopen

Ondanks de prijsstijgingen bleef de vastgoedmarkt het in 2021 goed doen. Volgens de Vastgoedbarometer van de Federatie van Notarissen (Fednot) nam het aantal transacties in België met 14,3% toe ten opzichte van 2020. 2020 was natuurlijk een heel atypisch jaar. Toch steeg het aantal transacties in 2021 ook nog altijd met 10,4% tegenover 2019. De aantrekkingskracht van onroerend goed blijft groot bij de Belgen, en daar lijkt weinig tegen opgewassen.

Wat uw vastgoedproject ook is, u heeft wellicht nood aan financiering. Met een DB Investment Loan kan u lenen² door de beleggingen die u op uw effectenrekening bij Deutsche Bank heeft in onderpand te geven. En dit zonder uw beleggingen te hoeven verkopen. Op basis van het type belegging, de waarde ervan en uw inkomen (uw terugbetalingscapaciteit) kan u dan een bedrag lenen tegen een concurrentiële rentevoet.

Om het maximumbedrag te bepalen dat u kan lenen, analyseren de kredietexperts van Deutsche Bank elke lijn op uw effectenrekening. Dat gebeurt aan de hand van verschillende criteria: het type belegging, de mogelijke vervaldatum, de valuta, de rating van de uitgever, de volatiliteit, de liquiditeit (verhandelbaarheid), enz. Op basis daarvan wordt de onderpandwaarde van uw portefeuille bepaald. Als deze waarde hoger is dan het bedrag dat u wil lenen, dan hoeft u slechts een deel van uw beleggingen als onderpand te geven. Op die manier hoeft u uw kapitaal of het potentiële rendement ervan niet aan te spreken om uw vastgoed te kopen. Bovendien blijft u tijdens de looptijd van uw lening profiteren van onze opvolging en ons beleggingsadvies.

Afhankelijk van uw project heeft u twee opties om de lening af te lossen. Of u nu een investeringspand koopt of een nieuw huis nu u misschien uw pensioen nadert, de keuze van de meest geschikte optie kan naargelang uw situatie verschillen.

• Ofwel kiest u voor een klassieke lening met vaste maandelijkse kapitaalaflossingen en intrestbetalingen. Elke maand betaalt u de rente en een deel van het geleende bedrag terug. Deze formule is mogelijk voor leningen met een looptijd van 1 tot 10 jaar en is aanbevolen als u over een grote spaarcapaciteit beschikt.
• Ofwel kiest u voor een bullet-lening, een aflossingsvrij krediet waarbij u enkel de trimestriële intresten betaalt en het kapitaal op het einde van de termijn in één keer terugbetaalt. De looptijd bedraagt 6 maanden tot 10 jaar. Deze formule kan geschikt zijn als u bijvoorbeeld vóór het einde van de lening uw groepsverzekering of pensioensparen uitbetaald krijgt, u ander vastgoed zal verkopen of uw onderneming zal overdragen.

In beide gevallen ligt de rentevoet vast voor de volledige looptijd. De rentevoet wordt bepaald aan de hand van de marktrentevoeten op het ogenblik van het afsluiten van de lening. Goed om weten: ondanks de recente vooruitzichten op een stijging van de rentevoeten in de nabije toekomst, blijft de huidige rentesituatie nog steeds gunstig voor kredietnemers.

Met een DB Investment Loan financiert u uw aankoop en behoudt u tegelijk uw beleggingsportefeuille. Daarnaast bespaart u ook talrijke kosten in vergelijking met een traditionele hypotheek die wordt gedekt door een hypothecaire inschrijving. Dit komt omdat u voor het financiële gedeelte van de aankoop geen beroep hoeft te doen op een notaris. Mooi meegenomen: bij Deutsche Bank hoeft u bij het afsluiten van een DB Investment Loan geen aanvullende producten af te sluiten (die andere banken vaak wel vragen, zoals een brandverzekering), en bedragen de dossierkosten slechts 250 euro.

In 2021 realiseerden heel wat cliënten van Deutsche Bank hun projecten met een DB Investment Loan. In 80% van de gevallen werd de oplossing gebruikt voor de aankoop van onroerend goed, en dan vooral voor investeringsvastgoed. Op de tweede plaats kwam de aankoop van een eerste woning, gevolgd door een renovatie en een tweede verblijf. Een DB Investment Loan werd vooral gebruikt voor de financiering van vastgoed in België, gevolgd door Frankrijk, Spanje en Italië.

Onze cliënten kozen vorig jaar vooral voor de bullet-formule, waarbij de gemiddelde looptijd 5 jaar bedraagt (een looptijd die moeilijk te realiseren is met een klassieke hypothecaire inschrijving wegens de hoge kosten en omslachtige administratieve procedures bij banken). De gemiddelde looptijd voor de formule met vaste maandelijkse kapitaalaflossingen en interestbetalingen bedroeg 9 jaar. De bedragen variëren naar gelang van het project, maar gaan van 100.000 euro (het minimumbedrag) tot verscheidene miljoenen.

Een andere trend is dat bij zo’n 30% van de leningen die gekoppeld zijn aan vastgoed de zogenaamde pandhouder - dat is de titularis van de effectenrekening - niet dezelfde persoon is als de begunstigde van de lening. Op die manier gaf een groot deel van de cliënten hun (klein) kinderen een duwtje in de rug.

Goed om weten: er zijn vele manieren om uw (klein)kinderen te helpen zonder uw vermogen in gevaar te brengen. Dat kan echter alleen als de nodige regelingen worden getroffen. De kinderen helpen kan/moet soms snel gebeuren, zeker wanneer er zich een unieke kans aanbiedt om het vastgoed van hun dromen in handen te krijgen. Het is echter sterk aan te bevelen om alle betrokken partijen te beschermen tegen plotselinge en onverwachte gebeurtenissen die zowel de nalatenschap als de goede verstandhouding in de familie in het gedrang kunnen brengen.

Als u meer informatie wil of een persoonlijk successieplan wil opstellen, kan u contact opnemen met uw adviseur, een notaris en/of de afdeling Estate Planning - Private Banking van Deutsche Bank.

¹ De DB Investment Loan met onroerende bestemming is een kredietovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van het Boek VII van het Wetboek Economisch Recht met betrekking tot het hypothecair krediet. Indien het krediet een roerende bestemming heeft of renovatiewerken financiert, is de DB Investment Loan een lening op afbetaling onderworpen aan de bepalingen van het Boek VII van het Wetboek Economisch Recht met betrekking tot het consumentenkrediet.
² Onder voorbehoud van aanvaarding van uw dossier en de naleving van bepaalde bijzondere voorwaarden, zoals de analyse van de solvabiliteit van de aanvrager, de minimumwaarde van de inpandgeving van de effectenportefeuille en de looptijd van het krediet of het doel van het krediet.
³ Een lening wordt zelden voor 100% gedekt door een hypothecair mandaat. Het voorbeeld hierboven is daarom theoretisch van aard om een overzicht te geven van de vergoedingen die in de verschillende gevallen van toepassing zijn.
⁴ Een lening van 200.000 euro + 10% bijkomende kosten, genomen door de banken.
⁵ Deze berekening geeft een globale raming van de kosten van een standaard¬ en “geïsoleerde” krediethandeling. Indien uw lening gekoppeld is aan een aankoop van een onroerend goed, zullen sommige kosten die reeds voor de aankoopakte zijn betaald, niet meer hoeven te worden betaald voor de kredietakte. Dit zou kunnen resulteren in een vermindering van het totale bedrag van de kosten.
⁶ Bron: notaris.be
⁷ Exclusief vergoedingen die verband houden met effectenrekeningen. Zie onze ‘Tarieven voor de voornaamste bank en effecten verrichtingen’ op deutschebank.be/tarieven.