Uw buitenlands tweede verblijf wordt binnenkort anders belast

Heel wat Belgen hebben een tweede verblijf in het buitenland. Als volle eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van dat tweede verblijf worden ze verondersteld onroerende inkomsten ervan te verkrijgen. Merk op dat wat volgt uitsluitend betrekking heeft op tweede verblijven die u als volle eigenaar of vruchtgebruiker zelf betrekt dan wel verhuurt aan een natuurlijke persoon die het niet voor zijn beroep gebruikt. Tot op heden worden deze buitenlandse onroerende inkomsten in België anders behandeld in vergelijking met onroerende inkomsten van een in België gelegen tweede verblijf. De Belgische overheid werd door die ongelijke behandeling al verschillende keren veroordeeld door het Europese Hof van Justitie. In november 2020 kreeg België zelfs een boete van 2 miljoen euro en een dwangsom van 7.500 euro per dag opgelegd. Dit heeft de Belgische overheid ertoe aangezet om in te grijpen met een nieuwe wet die intussen in het Belgisch Staatsblad werd gepubliceerd. Intussen heeft ook de fiscus een eerste circulaire in dat verband uitgevaardigd.

In principe dient u het onroerend inkomen van uw tweede verblijf in uw jaarlijkse aangifte in de personenbelasting aan te geven. Wat u precies moet aangeven, hangt af van de ligging van het tweede verblijf en wat u er precies mee doet.

• Ligt uw tweede verblijf in België, dan is het voldoende om het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (hierna “KI”) in uw aangifte in te vullen. Dat KI is een (fictief) forfaitair inkomen (zie hierna). Het maakt daarbij niet uit of u dit Belgisch tweede verblijf zelf betrekt dan wel verhuurt aan een natuurlijke persoon die het niet voor zijn beroep gebruikt. Voor de berekening van de belasting zijn de onroerende inkomsten dan gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,4 (desgevallend en onder voorwaarden nog te verminderen met interesten van leningen aangegaan om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden).
• Betrekt u zelf uw buitenlands tweede verblijf, dan dient u de brutohuurwaarde, verminderd met de in het buitenland op dat onroerend goed betaalde belasting in uw aangifte aan te geven. De brutohuurwaarde is in principe de huurinkomsten die u in theorie zou ontvangen als u het pand een heel jaar lang zou verhuren. Deze waarde dient u in principe in samenspraak met uw Belgische taxatieambtenaar te bepalen. In de praktijk aanvaardt de fiscus sinds 2016 voor een aantal landen (o.a. Spanje, Italië, Frankrijk) en onder bepaalde voorwaarden dat u het buitenlandse equivalent van het Belgisch KI aangeeft. Voor de berekening van de belasting zijn onroerende inkomsten dan in principe gelijk aan de brutohuurwaarde verminderd met de in het buitenland op dat onroerend goed betaalde belasting en verminderd met een kostenforfait van 40% (desgevallend en onder voorwaarden nog te verminderen met interesten van leningen aangegaan om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden).
• Verhuurt u daarentegen uw buitenlands tweede verblijf, dan moet u de werkelijk ontvangen huurinkomsten aangeven, verhoogd met de eventuele huurvoordelen en verminderd met de in het buitenland op dat onroerend goed betaalde belasting. Voor de berekening van de belasting zijn belastbare onroerende inkomsten dan in principe gelijk aan voormeld aangegeven resultaat verminderd met een kostenforfait van 40% (desgevallend en onder voorwaarden nog te verminderen met interesten van leningen aangegaan om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden).
  

Veroordeling door Europese Unie

De taxatie op basis van het KI is in principe gunstiger dan de taxatie op basis van de brutohuurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten. De voornaamste reden is dat het KI een fictief inkomen is, dat, voor wat tweede verblijven betreft, grosso modo volgens drie manieren bepaald kan worden. In principe is het KI het geschat gemiddeld normaal netto huurinkomen van één jaar vastgesteld op 1 januari 1975. Is het niet mogelijk om dit huurinkomen te bepalen, dan kan men het KI van een tweede verblijf bepalen door een vergelijking te maken met gelijkaardige gebouwde percelen, waarvan men wel al het KI kent. Is ook dat weer niet mogelijk, dan kan het KI ten slotte worden vastgesteld op 5,3% van de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975. Deze waarden uit 1975 (hoewel intussen geïndexeerd) zijn echter niet meer in lijn met de huidige brutohuurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Vanuit Belgisch fiscaal oogpunt kan het dus interessanter zijn om te investeren in een Belgisch tweede verblijf dan in een gelijkaardig buitenlands tweede verblijf. Volgens het Europese Hof van Justitie belemmert België hierdoor het vrije verkeer van kapitaal binnen Europa en bijgevolg werd België veroordeeld tot de eerder vermelde boete en dwangsom. België moest dus wel zijn wetgeving aanpassen en dat is nu uiteindelijk ook gebeurd.

Heeft u een buitenlands tweede verblijf dan zal u vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) het KI van dat buitenlandse tweede verblijf in uw aangifte in de personenbelasting moeten vermelden en dus niet langer de brutohuurwaarde of uw werkelijk ontvangen huurinkomsten. Het is de fiscus, meer bepaald de Administratie Opmetingen en Waarderingen, die dit KI zal bepalen en aan uw tweede verblijf toekennen aan de hand van de door u aangeleverde informatie (zie hierna).

De toekenning van het KI moet in principe op dezelfde manier gebeuren als voor een Belgisch tweede verblijf. Om de taak van de fiscus te vergemakkelijken, voorziet de nieuwe wet een vierde manier om het KI van een tweede verblijf te bepalen, en dit voor het geval de andere 3 manieren niet toegepast kunnen worden, namelijk 5,3% van de huidige normale verkoopwaarde van het tweede verblijf, gedeeld door een correctiefactor. Onder huidige normale verkoopwaarde wordt de verkoopwaarde verstaan die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen (exclusief bijkomende kosten zoals belastingen). De correctiefactor dient dan weer om de huidige verkoopwaarde om te zetten naar de verkoopwaarde in 1975 en zal jaarlijks aangepast worden. Voor het jaar 2020 wordt de correctiefactor bijvoorbeeld vastgelegd op 15,036.

In een recente circulaire aanvaardt de fiscus bovendien dat indien de huidige normale verkoopwaarde niet bekend is, men de waarde op het moment van verwerving van het tweede verblijf mag gebruiken, voor zover deze waarde onder normale omstandigheden werd bepaald (bijvoorbeeld de aankoopprijs of de waarde vermeld in een aangifte van nalatenschap). Stel dat u dus in 2018 een tweede verblijf van 200.000 euro in Spanje gekocht hebt, dat tot op heden onveranderd bleef, dan zal volgens deze nieuwe methode het KI gelijk zijn aan afgerond 711 euro (5,3% van 200.000 euro gedeeld door de correctiefactor voor 2018, namelijk 14,901). Indien u toch over de normale huurwaarde of aankoopwaarde van 1975 zou beschikken, kan u aan de fiscus vragen om deze toe te passen in de plaats van de huidige waarde aangepast met een correctiefactor.

Eénmaal de fiscus het KI van uw buitenlands tweede verblijf heeft vastgesteld, zal dit u worden betekend. U zal het buitenlandse KI ook terugvinden op de website MyMinfin. Bent u niet akkoord met uw toegekende KI, dan heeft u twee maanden de tijd vanaf de datum van deze betekening om een bezwaarschrift met een tegenvoorstel van KI in te dienen.

De fiscus hoopt alvast tegen 1 maart 2022 klaar te zijn met het toekennen van een KI aan alle buitenlandse onroerende goederen, wat alvast een huzarenstukje belooft te worden.

In principe moet u uit eigen beweging de fiscus op de hoogte brengen dat u een buitenlands tweede verblijf bezit en de nodige gegevens hieromtrent aanleveren.

Verwerft of vervreemdt u een buitenlands tweede verblijf na 1 januari 2021 dan heeft u in principe 4 maanden de tijd om de administratie hiervan op de hoogte te brengen. Bezat u op 31 december 2020 een buitenlands tweede verblijf, dan heeft u tijd tot en met 31 december 2021 om dit bij de fiscus aan te geven. De praktische details van hoe en wat precies moet worden aangegeven, worden momenteel door de fiscus nog uitgewerkt.

Hebt u in uw laatste belastingaangiftes over aanslagjaar 2020 en/of 2021 (dit laatste nog in te dienen) reeds inkomsten van uw buitenlands tweede verblijf aangegeven dan zal de fiscale administratie u in de loop van 2021 zelf contacteren en de nodige informatie opvragen. Minstens zal u naast het adres, het land van ligging en een omschrijving van het pand ook de huidige normale verkoopwaarde of indien dit niet mogelijk is, de prijs en het jaar van verwerving evenals de kosten van eventuele werken uitgevoerd na de verwerving en het jaar van voltooiing van deze werken, moeten meedelen.

Zoals vermeld, zal u vanaf aanslagjaar 2022 voortaan enkel nog het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van uw buitenlands tweede verblijf moeten aangeven, of u het goed nu zelf betrekt dan wel verhuurt aan een natuurlijke persoon die het niet voor zijn beroep gebruikt. Voor de berekening van de belasting zijn de onroerende inkomsten dan gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,4 (desgevallend en onder voorwaarden nog te verminderen met interesten van leningen aangegaan om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden). U mag dus de in het buitenland betaalde belasting niet meer aftrekken en voor de bepaling van het belastbaar onroerend inkomen wordt er geen kostenforfait van 40% meer toegepast.

Relatief beperkte fiscale impact

Toch is de fiscale impact hiervan relatief beperkt want als u uw buitenlands tweede verblijf aangeeft in uw aangifte in de personenbelasting, betekent dit niet per definitie dat u hierop in België daadwerkelijk zal belast worden. België heeft immers met een zeer groot aantal landen (waaronder populaire bestemmingen als Frankrijk, Spanje, Portugal, Italië, Nederland …) dubbelbelastingverdragen afgesloten waarbij doorgaans het land van ligging van het onroerend goed heffingsbevoegd is. Dat land zal dan het betreffende onroerende inkomen belasten terwijl in België een belastingvrijstelling voor dat inkomen geldt. Maar toch is er wel degelijk een (beperkte) fiscale impact. Dit komt omdat België volgens het dubbelbelastingverdrag het buitenlands onroerend inkomen vrijstelt met progressievoorbehoud. Het buitenlands onroerend inkomen wordt dus wel vrijgesteld, maar er zal toch rekening mee gehouden worden om het (progressief) belastingtarief op al uw andere in België belastbare inkomsten te bepalen. Is uw tweede verblijf gelegen in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, dan zal de Belgische belasting die proportioneel op dit buitenlands onroerend inkomen betrekking heeft tot de helft worden teruggebracht.